Renten påvirker næringseiendom: Dette tenker Christian Ringnes

− Akkurat nå sitter de fleste kjøperne på gjerdet og venter på at prisnivået på næringseiendom skal tilpasse seg den økte renten. Det tar alltid litt tid, for selgerne vil gjerne selge til gårsdagens priser, mens kjøperne vil kjøpe til morgendagens, sier investor Christian Ringnes til Rogalands Avis.

− Så, det beste akkurat nå er nok å vente, med mindre du ser en skikkelig feilpriset godbit seile forbi − det kan skje når som helst, både med utleide og såkalte value-add eiendommer, samt innenfor alle segment. Det gjelder å være våken,men det blir mest vente og se, tror jeg, fortsetter han.

I august i fjor ble det kjent at mangemilliardæren satser stort på Forus via selskapet sitt Eiendomsspar AS, hvor han skal få bygget hotell og 220 leiligheter. Ringnes har også kjøpt 48 prosent av aksjene i Fomo på Forus, som inkluderer tre bygg og utleie av kontorplasser, hovedsakelig til oppstartsbedrifter innenfor tech. Det betyr at han har investeret rundt 360 millioner kroner i Fomo.

− Hva så jeg her? Jo, jeg så 50.000 kvadratmeter som kunne kjøpes for en god pris. Med utviklingen i regionens næringsliv, både etablert og start-ups, kan jeg snart lene meg tilbake og si «så ble jeg rik, igjen». Stavanger er en by i stråleglans. Det skapes flere arbeidsplasser prosentvis i Rogaland enn noen andre steder i landet, sa Ringnes fra festivalscenen på Forus i vinter.

− Full fest etter rentesjokket

Nå når RA snakker med Ringnes igjen, fastslår han at Stavanger-regionen fremdeles er et kraftsentrum i Norge, med mange flinke og foretaksomme mennesker.

− Det er viktig for næringseiendomsmarkedet, fordi det er flinke, aktive mennesker som skaper den virksomheten som næringsbyggene fylles med. Her mener jeg Stavanger er helt i toppen i Norge, så jeg ser positivt på utviklingen fremover, spesielt fordi det ikke bygges all verdens av nye bygg i regionen, sier Ringnes.

− Jeg tror likevel det vil ta tid før selger møter kjøpers forventninger, og ikke minst før bankene åpner finansieringskranen på vid gap igjen. Derfor tror jeg resten av året fremdeles vil preges av laber aktivitet. Blir det myk landing etter de kommende renteøkningene, kan transaksjonsmarkedet komme i gang igjen utpå nyåret, sier han videre.

Skulle det, derimot, bli en hard landing med arbeidsløshet og resesjon, kan markedet bli liggende nede en god stund, ifølge Ringnes. Da vil det avhenge av hvor raskt renten blir satt ned, hvilket igjen vil avhenge av om vi har fått redusert inflasjonen til under tre prosent.

− Det tror jeg personlig kan ta lenger tid enn det de fleste synes å tro, og da kan det bli en del år med høy rente og lite vekst. Det vil gi smalhans i næringseiendomsmarkedet. Fundamentalt sett er imidlertid inflasjon og eiendom veldig gode venner, så når bare rentesjokket får lagt seg om en del år, blir det full fest igjen, spår investoren.

− Veldig rentesensitiv næringseiendom

Jan Inge Røyland, leder for næringseiendom i Eiendomsmegler 1 SR-Eiendom, forklarer at de seneste rentehoppene rammer på ulikt vis, både for folk og bedrifter.

− Næringseiendom er veldig rentesensitivt, ettersom mye handler om marginen mellom finansieringsutgifter og leieinntekter. I perioder med lave renter, er det derfor høy aktivitet med gode priser og mange transaksjoner. I lavrenteåret 2021 hadde vi derfor historisk høy aktivitet på salg av næringseiendom i volum og antall, sier Røyland til RA.

− Men da rentehoppene startet sommeren 2022, var det nærmest bom stopp. Først i Oslo og Bergen om høsten, og etter nyttår har markedet for næringseiendom i Stavanger også kjølnet kraftig. Hittil i år er det gjort 11 transaksjoner på totalt én milliard. Til sammenligning ble det i hele fjoråret gjort 39 transaksjoner på totalt 9,7 milliarder, fortsetter han.

Venter nytt prisnivå

Røyland mener mye tyder på at renten kommer til å være høy en lengre periode enn mange først trodde. Det er nå få som tror de kan «holde pusten» et halvt år og så komme tilbake til nærmest nullrente. Derfor venter han at en varig høy rente vil sette sitt preg på markedet, og at vi vil se et nytt prisnivå på næringseiendom.

− Både selger og kjøpers prisforventninger vil nok kalibreres, slik at antall transaksjoner etter hvert vil øke, men med at lavere prisnivå enn før. Vi ser tendenser nå til at kjøper og selger nærmer seg felles oppfatning av «riktig» prisnivå, og tror at dette vil merkes allerede til høsten med mer aktivitet, sier meglertoppen.

Samtidig ser SR-Eiendom en vridning hos kjøperne, der de nå i mindre grad jakter på ferdige utleieeiendommer med fast kontantstrøm, men i større grad ser etter eiendom med utviklingsmuligheter.

− Avventer nye kjøp

Kjetil Haver er daglig leder i Forus Areal, som er et lokaleid selskap og én av distriktets største eiendomsutviklere og forvaltere innen næring, bolig og tomteutvikling. I 2022 kjøpte selskapet 90.000 kvadratmeter på Forus mellom Stavanger, Sandnes og Sola.

Da Forus Areal ble etablert, var investeringsstrategien deres basert på at det ville være økende arealknapphet, med færre tilgjengelige tomter og liten ledighet i eksisterende bygg, på Forus. Selskapet ble satt opp med en fornuftig belåningsgrad og rigget for ytterligere vekst med utvikling av tomter og videre kjøp av eiendom innenfor deres segment, ifølge Haver.

− Siden oppstarten i 2022 har vi sett en kraftig økning på både kostnad- og rentesiden, slik at vi avventer riktig tidspunkt for ytterligere kjøp. Nå satser vi heller på å optimalisere og videreutvikle de 23 eiendommene vi allerede har. Når vi finner riktige eiendommer til riktig pris, er vi klare til å handle mer, sier Haver til RA.

− Leieinntektene stabiliserer

Videre forteller Haver at ledigheten for lager- og kombinasjonseiendom er historisk lav for Stavanger-regionen.

− Oljesektoren, som fremdeles er den viktigste driveren for arealbehovet i regionen, kan ennå forvente høy etterspørsel etter tjenestene sine de kommende årene. Samtidig gjør økte renter og høyere driftskostnader det tøffere for flere av bedriftene i regionen. Høyt belånte eiere av næringsbygg, gjerne satt opp med kortere tidshorisont, vil vi nok se at kommer for salg, sier Haver.

− Vår oppfattelse er at bankene har vært flinke til å forberede og sikre verdier for nåtidens rentehevinger i tidligere gode tider, slik at de fleste vil komme seg greit gjennom dagens rentenivå. Selv om kostnadssiden har gått kraftig opp, har også leienivåene økt, og det henter inn deler av det økte kostnadsbildet, noe som er med på å stabilisere verdiene, fortsetter han.

Forus Areals vurdering av yieldnivået, altså hvorvidt det er gode leieavtaler med lang løpetid på eiendommene på Forus, er at det fortsatt vil stige noe, selv om de ser at flere selgere har tilpasset seg det nye prisnivået. Som landets viktigste næringsområde, har ledigheten innen kombinasjonseiendom på Forus holdt seg lav gjennom alle svingninger de siste tiårene, og vi ser ikke noe grunn til at utfallet skal bli annerledes nå, fastslår Haver.

Har ventelister: − Tror på positiv utvikling

Stein Racin Grødem er administrerende direktør i Forus Næringspark AS, som selger byggeklare næringstomter i Forus-området. Selskapet bygger ikke selv, men selger til næringsaktører som skal bygge for egen bruk eller for utleie.

− Vi har det siste året opplevd stor interesse for kjøp av næringstomter, og salget har vært svært godt hittil i år. Per i dag har vi ventelister på noen av tomtene som ennå ikke er solgt, sier Grødem til RA.

− Jeg tror at kontormarkedet på Forus vil utvikle seg positivt i tiden framover. Nybygg av kontor vil være begrenset, siden leieprisene ennå ikke kan forsvare nybygg. Men det vil nok være vedvarende stor interesse for de eksisterende kontorarealene, der leienivået for sammenlignbare arealer ligger langt under prisnivået i Stavanger sentrum, sier Grødem videre.

Han framholder at det nå er høy etterspørsel og gode priser på arealer til lager, logistikk og produksjon.

− Leietakerne er fra forskjellige bransjer, slik at eventuelle problemer i én bransje vil kompenseres med leietakere fra andre bransjer. På Forus har vi et diversifisert næringsliv som er vant med å håndtere små og store kriser. Du kan godt si at det er blitt en del av hverdagen. Jeg ser positivt på framtiden, sier Grødem.

Bedriftene rammes ulikt

Rentehoppene påvirker markedet for næringseiendom både direkte og indirekte:

− Den direkte betydningen handler om prisnivået på eiendommene, men rentehoppene påvirker også indirekte, altså ved at bedriftene som leier rammes når kundene får mindre aktivitet, færre ansatte og dårligere råd. Dette vil variere kraftig fra bedrift til bedrift. Energibedriftene har gode tider, og vil nok ha det i lang tid. Andre bransjer, som innen varehandel, kan slite mer med å betale leien, sier Røyland i SR-Eiendom.

Foreløpig er det lite som tyder på at bedriftene merker så mye til dette. Det er god aktivitet og stigende sysselsetting, som igjen bidrar til at bedrifter får behov for mer areal, og dernest blir det redusert ledighet og mindre tilbud. Særlig gjelder dette i Stavanger-regionen som har hatt reduksjon i ledig næringsareal hvert år siden 2017, uttaler Røyland.

− Det går godt for store deler av næringslivet i Rogaland, men høyt prisnivå, økt rente og lav kronekurs påvirker bedriftene betydelig. Etter pandemien er kontorbruken endret betydelig. Flere bruker hjemmekontor, og de bedriftene som har kontoransatte har behov for mindre areal, sier regiondirektør Tone Grindland i NHO Rogaland til RA.

Hun legger til at vi samtidig har et næringsliv i vekst. Utbygging og utleie følger konjunkturer, og de bedriftene som driver med næringseiendom er gode til å skape attraktive lokaler tilpasset behov. Politikere med ansvar for arealplanlegging og -prioriteringer må ha blikket festet på arealbehovene som finnes, særlig knyttet til det grønne skiftet og grønn energi.