Utbyggere holder boligmarkedet i Oslo som gissel

Salget av nye boliger stuper. I første halvår 2023 ble bare 367 planlagte boliger lagt ut for salg i Oslo. Det viser tall fra bransjen selv.

Samtidig sitter utbyggere på mellom 7.000 og 10.000 boliger som er ferdig regulerte, men som ikke bygges. I stedet for å sette ned prisene for å få solgt flere boliger, holder utbyggerne tilbake prosjektene sine. Da hjelper det ikke å regulere for flere boliger, med mindre vi finner en måte å få dem til å bygge raskere på.

Store utbyggere sitter på tomter de kjøpte for mange år siden. De inngikk avtaler om dem til helt andre priser enn dagens – for 10, 15 eller 20 år siden. Enkeltutbygginger kan dermed ha ekstremt høy fortjeneste. Men også i snitt går utbyggerne godt. Selvaag, en av landets største, har for eksempel resultatmarginer på 10 til 20 prosent.

Oslos største utbyggingsområde for boliger er Ensjø. Det er bygget rundt 5.500 boliger der nå. Det har tatt 15 år. Det tilsvarer under 400 nye boliger i året i snitt. Ennå er det ikke ferdig.

For å ikke gå i beina på hverandre, har utbyggerne porsjonert ut byggeprosjektene sine over lang tid. De samarbeider gjennom en grunneierforening. Det gir maksimal inntjening, men det er dårlig byutvikling. Taperne er ikke minst alle de nye innbyggerne, som fortsatt venter på parker de ble lovet. Men det blokkeres av utbyggere og eiere, som ennå ikke har satt i gang boligbygging som ble regulert av bystyret i 2007.

De store utbyggerne og eiendomsbesitterne har sjelden snakket om dette offentlig. Bransjens løsning er bare å regulere mer.

Men ett unntak er Kristian Kolberg i Kolberg Motors, som eier nøkkeltomter på Ensjø. I Aftenposten 2. juni i 2016, etter å ha inngått nye og langvarige leiekontrakter for næringsbyggene sine, sa han følgende: «Takten på utbyggingen reguleres uansett av markedet, og det bygges ut i takt med etterspørselen. Man kan ikke legge tusenvis av boliger ut for salg samtidig. Tidspunktet for vår utbygging må sees i sammenheng med hva som bygges ellers i området».

Han fortsatte slik: «Det skal bygges opp mot 7.500 boliger i Ensjø-området. Alt kan ikke bygges ut samtidig. Det har hele tiden vært forutsetningen at våre tomter er blant de siste som skal bygges ut».

Dette er situasjonen mange steder i byen. Selv i Bjørvika, på Oslos mest attraktive tomter, porsjoneres boligsalget ut over et tiår. Vannkunsten Syd, et av de siste byggetrinnene, ble for eksempel regulert allerede i 2014. Det er ute for salg først nå.

Samtidig som utbyggerne holder igjen, er det mangel på rimelige boliger. Markedsentusiaster mener at tilbud og etterspørsel alltid vil jevne seg ut, og at prisene vil justeres til markedet går i såkalt balanse.

Når en butikk selger for lite av en vare, må de senke prisene. Nylig varslet bøndenes landbrukssamvirke Nortura at de gjør nettopp det. Fordi kjøttsalget faller, senker de prisen. Men når utbyggerne ikke får solgt nye boliger til prisen de ønsker, stopper hele boligbygginga opp. Slik tar de boligmarkedet som gissel.

Heldigvis kan vi gjøre noe med det. Rødt har tre konkrete forslag som kan gjøre boliger rimeligere i Oslo, slik at også arbeidsfolk med normale lønninger får råd til dem:

• Plan- og bygningslovens §16-2 åpner for at kommuner kan ekspropriere eiendommer for å gjennomføre reguleringsplaner. Men paragrafen brukes «aldri» for å sikre boligbygging. Det må Oslo begynne med. Da kan vi presse utbyggere til å sette ned prisene. Hvis bystyret statuerer noen eksempler overfor de aller treigeste, kan det få fart på resten.
• Kommunen må kjøpe boliger i planlagte utbygginger og inkludere dem i prosjekter med ikke-kommersielle boliger, altså en såkalt tredje boligsektor. Får vi mange nok slike boliger, vil det endre hele markedet fordi det gir folk flest et godt alternativ.
• Kommunen må bygge selv på kommunalt eide tomter. Kommunen eier tomter blant annet på Furuset, på Filipstad, på Skøyen (Bestumkilen) og i Bjørvika (Grønlikaia). Boligene bør etterpå drives som eie- eller leieboliger uten profitt.

Vi håper og tror at et rødgrønt flertall i Oslo, med et sterkt Rødt i spissen, på denne måten kan ta tilbake kontrollen over boligmarkedet.

Hold deg oppdatert. Få daglig nyhetsbrev fra Dagsavisen